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波数一波中特A4058:警惕局部土地市場異常升溫

時間:2019-05-24 08:34:11來源:駐馬店廣視網點擊量:6553

干水泥一波中特 www.ziejs.icu  隨著房地產市場銷售回暖,土地市場明顯活躍,房地產開發企業搶地大戰競相上演。在房住不炒政策定位和經濟高質量發展大背景下,需要高度警惕土地市場的局部異常升溫現象,以及由此可能引發的房價上漲預期的強化和自我實現,恐將增加宏觀經濟金融運行的風險。

近期房地產市場景氣有所回升。2019年4月,國房景氣指數為100.92,環比3月提高0.14點。今年前4個月,我國房地產市場主要運行指標回暖,這是房地產市場在經歷兩年多嚴厲調控后的正常反應,是房地產市場激烈博弈的結果。但從商品房銷售面積和銷售額看,增幅仍低于上年同期;其中,1-4月商品房銷售面積同比下降0.3%,而上年同期為增長1.3%;商品房銷售額為8.1%,較上年同期下降0.9個百分點。這說明當前全國房地產市場尚未呈現出全面回暖的態勢。

局部土地市場出現了異常升溫信號,一方面是土地市場供應上升,據同策研究院監測數據顯示,2019年4月,全國300城市土地供應2241宗,環比增加670宗,同比增加234宗;土地供應建面環比和同比分別增加41.20%和9.41%。另一方面是房地產開發企業融資規模龐大。據中指研究院數據,前4月房企融資規模近8500億元;其中海外發債占比為25.6%。2019年1-4月房地產開發企業到位資金同比增長8.9%,增速比1—3月份提高3個百分點,明顯好轉。其中,自籌資金15687億元,增長5.3%;定金及預收款17249億元,增長15.1%;個人按揭貸款8031億元,增長12.4%。伴隨著二級市場交易活躍,局部土地市場異常升溫,按照競投價格再次出現了“面粉貴過面包”的現象。而從歷史看,土地市場“面粉貴過面包”現象若不加以有效引導和嚴格控制,就很可能會引發強烈的非理性的房價上漲預期。否則,房地產開發企業將面臨“被套”的巨大風險。這在過去都不乏案例,教訓極為深刻,對房住不炒的政策定位和經濟高質量的發展目標,都是顯而易見的南轅北轍,值得高度警惕。

樓市穩健運行關系到經濟高質量發展的基礎。經濟高質量發展是經濟運行由量變到質變的過程。過去一段時間,我國房價超前運行,固然可以提供當期經濟增長動力,但也在一定程度上阻礙了經濟轉型升級。熱點城市房價過快上漲,產生了巨大的虹吸效應,表現在人口資源加快向城市集中,資金加快向房地產業聚集。這些雖然有市場自發選擇的合理因素,但也帶來經濟社會運行頑固的結構性矛盾。我國幅員遼闊,資源向城市過度集中,導致鄉村發展后勁不足,與城鄉融合發展戰略目標并不吻合。資金過度向房地產業聚集的同時,也是家庭住宅不動產上升的過程,導致住宅過度消費并透支了未來一般商品的消費潛力,這與擴大消費做大做強國內市場的政策存在明顯差異。特別是房價超前運行將會影響到社會交易各個環節,可能會加重經濟運行的摩擦成本。

考慮到當前我國房地產業的巨大容量,住宅不動產價值在家庭財富中的高比重,以及房地產金融的規模,樓市的穩健運行比以往任何時候更重要。應該看到,過去兩年房地產市場平穩運行,有力推動了我國經濟高質量的發展。熱點城市房價平穩運行,穩中有落,有效減少了社會資金盲目向房地產業聚集的現象,有效推動了社會實業精神的活躍,增加了全球社會追求高技術領域開拓創新的熱情,也給我國有效應對外部沖擊增加了有效的騰挪空間和經濟運行的韌勁。當前我國現代服務業增勢良好,2019年一季度規模以上高技術服務業實現營業收入同比增長13.6%,快于規模以上服務業2個百分點;高技術產業投資增長較快,2019年1-4月,我國高技術制造業和高技術服務業投資同比分別增長11.4%和15.5%,增速分別快于全部投資5.3和9.4個百分點,2019年4月份我國國民經濟延續了總體平穩、穩中有進的發展態勢。

事實上,局部土地市場“面粉貴過面包”現象也存在巨大經營風險。過去都曾有過個別房地產開發企業不顧市場趨勢非理性競標而最終吞下苦果的鮮活案例。隨著房價高位運行,房價繼續明顯上漲的資金驅動規模也在呈現幾何級數地增長,這顯然不可能成為現實。而家庭收入增長要受制于宏觀經濟增長,在可預見的未來,超出兩位數增長的可能性也在逐步下降,導致家庭對可承擔住房按揭的規模有上限的壓制。房地產業固然是國民經濟重要產業,但絕非經濟高質量發展主要驅動力量,需要理性看待其對國民經濟增長的支持作用。因此,房地產市場的“面粉貴過面包”現象,在當前的經濟環境下就顯得非常“不合時宜”。

在通往我國經濟高質量的發展之路上,房地產業也要追求高質量發展目標,核心要義是保持房地產市場的穩健運行。過去幾年,我國房地產長效機制建設正在統籌推進,部分措施已經在發揮作用,并及時抑制了房地產市場的非理性行為,使得全國房地產市場整體保持了平穩健康運行?;?ldquo;房住不炒”的政策定位,仍要通過有效的房地產調控措施,既要提高人民居住質量,也要讓房地產市場資金容量保持合理規模,避免房地產業成為資金黑洞,避免市場大起大落,讓更多寶貴資源投向高科技領域,投向符合供給側結構性改革方向的新興產業,以及支持傳統產業的轉型升級。因此,需要高度警惕房地產市場的異常現象,加強監測預警,及時采取有效措施,避免市場預期明顯波動,確保房地產市場平穩運行,為我國經濟高質量發展、為有效應對外部沖擊奠定堅強的基礎。

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責任編輯 / 董華偉
審核 / 平筠
終審 / 張凱旋